Bất động sản kỳ vọng sang trang mới

Lần đầu tiên trong lịch sử, 3 luật liên quan nhà đất được thông qua

Giới chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực hơn so với năm ngoái và đầu năm nay khi gần như cùng lúc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Lịch sử có thể chưa từng xảy ra điều này, khi xảy ra gần như cùng một lúc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhận định Luật nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014. "Về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật", ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA chỉ ra một số điểm mấu chốt, đặc biệt của Luật Nhà ở 2023, như đã kế thừa các quy định về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn của Luật Nhà ở 2014, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người tiêu dùng chỉ muốn mua và sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định.

Các quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn còn góp phần phát triển loại nhà ở sở hữu có thời hạn như loại căn hộ dịch vụ được xây dựng trên khu đất có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm có giá bán thấp hơn so với giá bán của căn hộ chung cư sở hữu không xác định thời hạn.

Đặc biệt, cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã tháo gỡ được vướng mắc.

Cơ chế này rất quan trọng, sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả Chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là Hà Nội và TPHCM.

Cũng theo ông Châu, đây là lần đầu tiên Luật Nhà ở 2023 quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để chuẩn hóa quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở, bao gồm dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội và có thể áp dụng tương tự cho các dự án bất động sản khác. Điều này giúp khắc phục tình trạng mỗi địa phương làm mỗi cách còn nhà đầu tư thì lạc trong "ma trận" quy trình, thủ tục hành chính.

Liên quan đến Luật Đất đai, giới chuyên gia cũng kỳ vọng sẽ giúp nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất. Giá đất sẽ tăng bền vững, nguồn cung bất động sản cải thiện, người dân và doanh nghiệp được hưởng lợi khi nhiều quy định về đền bù, giải tỏa rõ ràng hơn.

Ngoài việc 3 luật được thông qua, trong năm 2023, Chính phủ cũng đã tích cực triển khai thực hiện các giải pháp hỗ trợ thị trường như chỉ đạo giảm mặt bằng lãi suất cho vay, ổn định thị trường ngoại hối, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công.

Các gói tín dụng hỗ trợ các ngành cũng được triển khai, trong đó có lĩnh vực bất động sản như việc miễn, giảm, gia hạn thuế, phí, tiền sử dụng đất; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp; thành lập Tổ công tác của Chính phủ gỡ vướng pháp lý dự án…

Phục hồi, đảo chiều tích cực

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường VinaCapital, cho rằng sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy một phần bởi lãi suất cho vay đang giảm.

Thị trường đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi như các dự án bất động sản ở trung tâm TPHCM và Hà Nội tăng giá mạnh; số lượng các lô đất nền sang tay cũng tăng mạnh. Chuyên gia giải thích đất nền là một phân khúc đã trầm lắng trong nhiều tháng, do đó sự hồi phục gần đây là một dấu hiệu tốt cho thấy các nhà đầu tư đã bắt đầu chú ý đến thị trường bất động sản một lần nữa.

Vị này hy vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, giúp thị trường phục hồi đồng thời tác động đến nền kinh tế nói chung.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đưa ra dự báo về điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý II - quý IV/2024, sau thời gian dài trầm lắng. Thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Trong đó, giai đoạn khởi sắc có thể bắt đầu từ quý II/2025 đến quý IV/2025 và từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định.

Trong lộ trình phục hồi của thị trường, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield - cho rằng quý II/2024, thị trường căn hộ giá vừa túi tiền sẽ phục hồi đầu tiên và rõ nét. Thời điểm này, theo bà Trang, cũng là giai đoạn tốt nhất để mua nhà, khi chủ đầu tư triển khai nhiều giải pháp ưu đãi cho khách hàng với các chính sách khuyến mãi, chiết khấu, ưu tiên dòng tiền và lãi suất ngân hàng đã thấp.

Về phía doanh nghiệp, bà Trang nhìn nhận các chủ đầu tư đã và đang trải qua sự sàng lọc rất khắt khe của thị trường. Sau mỗi chu kỳ suy thoái, số lượng doanh nghiệp "ra đi" không ít, những doanh nghiệp còn tồn tại được chắc chắn phải suy nghĩ cẩn trọng hơn về chiến lược của mình, từ đó tập trung phát triển loại sản phẩm thỏa mãn nhu cầu ở thực nhiều hơn là nhu cầu đầu tư, tránh tình trạng mất cân đối cung - cầu như hiện nay.