Bất động sản sẽ có thể vẫn u ám 3-5 năm nữa

Đây là đánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam trong báo cáo kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây.

Giá bất động sản thấp hơn suất đầu tư

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tính đến thời điểm cuối quý III/ 2012, tổng số căn hộ để bán chào mới ra thị trường sơ cấp tại thị trường Hà nội khoảng 111.500 căn, tại TP HCM tổng số căn hộ chào bán mới khoảng 95.000 căn.

Sự hấp thụ của thị trường từ quý IV/2011 đến quý III/2012 là rất yếu, cho cả 2 thị trường duy trì khoảng 5- 7%/ quý. Từ quý III/2012 đến nay tỷ lệ hấp thụ có chiều hướng tăng trong phân khúc nhà giá rẻ bình dân.

Tại quý III/2012, nguồn cung chung cư của Hà Nội thì loại bình dân chiếm 42%, trung cấp chiếm 50%, cao cấp 8%, trong khi nguồn cung chung cư TP HCM có 48% là bình dân, trung cấp 22% và cao cấp 30% . Lượng tồn động thực tế nhà ở của TP HCM và Hà Nội là rất lớn.

Giá bán trung bình toàn thị trường căn hộ để bán cũng sụt giảm rõ nét: tại Hà Nội từ 1900 USD/m2 tại cuối 2011 giảm về 1100 USD/m2 tại cuối quý III 2012 (Căn hộ bình dân khoảng 640 USD/m2). Tương tự với thị trường TP HCM, từ 1600 USD/m2 tại cuối 2011 giảm về 800 USD/m2 tại cuối quý III 2012 (Căn hộ bình dân khoảng 700 USD/m2).

Đặc biệt trong tháng 8, 9,10 đã chứng kiến sự bán giảm giá tỷ lệ lớn của nhiều dự án lớn về nhà ở tại TP HCM và Hà Nội. Sự sụt giảm giá tại Hà Nội quý III/2012 đối với chung cư trung cấp khoảng 10- 15% so quý trước, tại TP HCM giảm 10% so quý trước. Giá bất động sản đang ở ngưỡng rất thấp, thấp hơn suất đầu tư.

Xét trên 53 doanh nghiệp nhóm BĐS niêm yết, tai thời điểm quý II/2012 hàng tồn kho tăng 143% so với cùng thời điểm 2011, khoản phải thu tăng 91% so cùng kỳ năm ngoái. Các khoản vay ngắn hạn tăng 102% so cùng kỳ năm ngoái. Nợ ngắn hạn tăng 106% so cùng kỳ năm ngoái. Vay dài hạn tăng 126% so cùng kỳ năm ngoái. Tổng vay nợ tăng 118% so cùng kỳ năm ngoái và Tổng nợ tăng 114% so cùng kỳ năm ngoái.

Nhóm 14 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu niêm yết  trên thị trường chứng khoán,  tại quý IV/ 2011 so quý III/ 2012 thì hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE sụt giảm từ 9,55% về 8,13% (hiệu quả giảm), tổng tài sản từ 6,6 nghìn tỷ đồng tăng lên 7,4 nghìn tỷ đồng (tồn hàng tăng), nợ trên vốn chủ sở hữu từ 123% lên 141% (nợ ngân hàng tăng)  .

Như vậy sự khó khăn và chồng chất khó khăn của các doanh nghiệp BĐS đang tăng rất nhanh theo thời gian.

Khó khăn chồng chất

Cũng theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, tăng trưởng tín dụng, tính đến tháng 10, tiếp tục có sự cải thiện khi được ước tăng 3,3% so với cùng thời điểm 2011. Dư nợ các khoản cho vay lãi suất dưới 15%/năm chiếm khoảng 90%.

Tác động 2 chiều của thị trường BĐS đến kinh tế vĩ mô là rất chặt chẽ. Hiện nay niềm tin của người tiêu dùng, các đối tượng tham gia thị trường sụt giảm nghiêm trọng.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt cùng lúc nhiều khó khăn như: hàng tồn kho quá lớn trực tiếp các doanh nghiệp BĐS cũng như các doanh nghiệp trong ngành, doanh nghiệp rất khó có khả năng tự vực dậy, nợ xấu đang rất cao cản trở việc tiếp cận nguồn tín dụng mới và doanh nghiệp BĐS cũng như sản xuất liên quan không có nguồn vốn mới để tái cơ cấu, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh.

Lãi suất cho vay khoảng 15% thì vẫn cao gần gấp đôi tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE của doanh nghiệp BĐS (khoảng 8%), đồng nghĩa việc doanh nghiệp BĐS không thể có hiệu quả, dễ tiếp tục trở thành nợ xấu mới kể cả khi vay được tín dụng.

Trong khi đó, chưa có các công cụ tài chính chuyên nghiệp trung và dài hạn cho thị trường BĐS. Đặc biệt công cụ tài chính hỗ trợ nguồn cầu thị trường còn thiếu trầm trọng...

Năm 2012 là năm khó khăn và đặc biệt khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) và nhiều doanh nghiệp ngành xây dựng liên quan. Các nhà thầu, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ, xi măng, trang thiết bị nội ngoại thất v.v. đang đối mặt những vấn đề đặc biệt nghiêm trọng như tỷ lệ thất nghiệp tiếp tục tăng cao; sản phẩm dư thừa quy mô lớn không được tiêu thụ- và chưa có hướng thoát; doanh nghiệp thua lỗ, mất vốn chủ sở hữu- và còn tiếp tục trầm trọng xấu hơn...

Chiều hướng sẽ tiếp tục xấu đi hơn nữa và xấu rất nhanh đối với các doanh nghiệp BĐS trong 2013 và thậm chí kịch bản tiếp tục xấu trong 3- 5 năm sắp tới là hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những giải pháp cấp bách và các giải pháp lâu dài.