Quản lý chung cư ở châu Á

Một chung cư với nhiều mảng xanh ở Singapore

Đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu

Theo trang singaporelegaladvice.com, tại Singapore, có 3 loại giấy chứng nhận quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản trên đất (Certificate of Title); giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất và tài sản chung dùng cho căn hộ chung cư (Subsidiary Strata Certificate of Title) và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore (HDB-Subsidiary Certificate of Title). Trong trường hợp người mua thế chấp tài sản hoặc sử dụng tiền của Quỹ phòng xa/Tiết kiệm trung ương (CPF) để mua nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được giữ tại Phòng đăng ký quyền sở hữu đất đai thuộc Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA). Nếu người mua nhà không dùng tài sản thế chấp hoặc tiền của CPF, SLA sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua. Nếu người mua đã trả đầy đủ các khoản thế chấp và/hoặc tiền của CPF, cơ quan trên cũng sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua.

Theo Tờ New Straits Times, Malaysia quy định: Đối với các dự án nhà cao tầng, cơ quan chức năng sẽ cấp quyền sở hữu chung cho chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư. Sau đó, các chủ đầu tư sẽ chia lại quyền sở hữu cho các đơn vị căn hộ (chung cư) hoặc văn phòng trong một khu có chung các tiện ích như hồ bơi, phòng tập thể dục, thang máy và sảnh tòa nhà. Những chủ đầu tư được yêu cầu thay mặt cho người mua để đăng ký quyền sở hữu. Để kiểm tra quyền sở hữu, người mua có thể liên hệ với cơ quan quản lý đất đai của địa phương, nơi có dự án hoặc tra cứu trên hệ thống có tên gọi e-Tanah thông qua các thông tin được cung cấp trong hợp đồng mua bán của người mua. Ngoài ra, người mua có thể liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để kiểm tra xem đã đăng ký quyền sở hữu hay chưa. Theo quy định, sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, chủ đầu tư phải chuyển giấy chứng nhận sở hữu cho người mua trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cấp.

Để đảm bảo người mua nhà chắc chắn có giấy chứng nhận quyền sở hữu, Datuk Soam Heng Choon, Chủ tịch Hiệp hội phát triển nhà và bất động sản Malaysia, cho rằng, các ngân hàng phải có trách nhiệm đồng hành cùng người mua nhà trong việc giải quyết các thủ tục, văn bản pháp lý, để họ trở thành chủ sở hữu hợp pháp sau khi đã bỏ số tiền vay mượn ngân hàng để mua bất động sản…

Mô hình hiệp hội quản lý chung cư

Trang japanpropertycentral.com cho biết, ở Nhật Bản, chủ sở hữu một căn hộ chung cư sẽ phải trả phí tòa nhà hàng tháng để trang trải cho việc bảo trì và quản lý tòa nhà. Có 2 loại phí chính: phí bảo dưỡng dùng để sắp xếp việc dọn dẹp khu vực chung, bố trí thanh tra thang máy, thu dọn rác; phí sửa chữa được chi cho việc sửa chữa và bảo trì những hư hỏng nặng. Ở những tòa chung cư mới, chủ đầu tư sẽ lựa chọn công ty quản lý, và đơn vị này sẽ có quyền quyết định số phí ban đầu là bao nhiêu. Trong một vài trường hợp, công ty quản lý chính là “đơn vị con” của chủ đầu tư.

Khi một tòa chung cư đã được hoàn thiện, các hộ dân sẽ thành lập một hiệp hội chủ sở hữu độc lập với công ty quản lý. Hiệp hội này có quyền thay đổi đơn vị quản lý, cũng như thay đổi phí tòa nhà. Phí được tính dựa trên diện tích của căn hộ. Giả sử phí 300 yên/m2/tháng sẽ tương đương với 30.000 yên (khoảng 264 USD) hàng tháng cho một căn hộ 100m2. Phí này cũng tùy thuộc vào tầm và cỡ của một tòa nhà, công ty quản lý, loại hình sinh hoạt mang lại như bể bơi, các dịch vụ hỗ trợ như quản gia, bảo vệ, hay phòng tập thể hình.

Các đơn vị kinh doanh địa ốc ở Nhật thường để phí sửa chữa ban đầu thấp nhằm thu hút người mua. Nhưng để duy trì tình trạng của tòa nhà thường xuyên suốt thời gian tồn tại, hiệp hội chủ sở hữu tăng phí sửa chữa lên, nếu không thì quỹ dự trữ sẽ không đủ để chi trả cho những hỏng hóc trong tương lai. Dù thế nào, hiệp hội chủ sở hữu mới là người cuối cùng quyết định những lần tăng phí trong tương lai, những sửa chữa gì cần phải thực hiện, và những ai để thuê. Vì vậy, sự tham gia cùng những hành động của các chủ hộ sẽ có tác động trực tiếp đến giá trị hiện tại và tương lai của tòa nhà.

Trong khi đó, theo trang ready-home.com, tại Singapore, chi phí quản lý, bảo trì hàng tháng mà chủ căn hộ phải trả dao động trong khoảng 37-732 USD, tùy thuộc vào vị trí, diện tích của căn hộ và số lượng các căn hộ trong một tòa nhà. Đối với các căn hộ (nhà ở xã hội) của HDB, phí quản lý, bảo trì chung cư của chủ sở hữu do hội đồng địa phương nơi cư trú quyết định. Còn với căn hộ riêng hoặc chung cư cao cấp, phí bảo trì, quản lý sẽ được quyết định bởi hiệp hội quản lý chung cư. Hiệp hội quản lý chung cư có trách nhiệm quản lý việc bảo trì chung cư. Chủ sở hữu căn hộ là thành viên đương nhiên của hiệp hội này. Tổ chức này sẽ triệu tập các cuộc họp để giải quyết các vấn đề liên quan đến chung cư. Chủ đầu tư chung cư sẽ không trực tiếp thu phí trên, mà sẽ do một công ty quản lý do chủ đầu tư chọn thu thay.