Trong khi đó các DN bất động sản lại cho rằng giá đã tới “đáy”, không thể giảm hơn, thậm chí còn có ý kiến muốn kiện Hoàng Anh Gia Lai bán phá giá dưới giá thành khi tung ra thị trường căn hộ giá gần 20 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7, Tp.HCM.
Một nhà đầu tư thực chất sẽ ít khi tìm kiếm và chờ “đáy” thật sự để mua vì thực tế không thể xác định “đáy”, và kinh nghiệm quá khứ một khi thị trường bật lại thì cơ hội mua rất khó.
Trong thực tế, giá “đáy” của một sản phẩm không căn cứ vào giá thành mà thường do cung cầu quyết định. Chúng ta từng chứng kiến từ cổ phiếu, dầu hoả, nông sản, hàng tiêu dùng bị giảm giá cực mạnh, thấp hơn giá thành nhiều khi cung vượt quá lớn so với cầu, tất nhiên chiều ngược lại khi cầu vượt trội hơn cung.
Thời điểm nào hợp lý ?
Một nhà đâu tư thực chất sẽ ít khi tìm kiếm và chờ “đáy” thật sự để mua, vì thực tế không thể xác định “đáy”, và kinh nghiệm quá khứ một khi thị trường bật lại thì cơ hội mua rất khó. Do vậy để xác định thời điểm mua hợp lý là khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu, vì khi đó sẽ không có DN nào phát triển sản phẩm mới, nguồn cung sẽ chựng lại, và đó là thời điểm lựa chọn những căn hộ tốt để mua mà không sợ thua lỗ trong trung hạn.
Để xác định giá thành tối thiểu của căn hộ thì chúng ta phải gắn với một phân khúc cụ thể (cao cấp, trung cấp, bình dân) và với vị trí cụ thể. Khi đã xác định phân khúc và địa điểm, chúng ta sẽ lần lượt tính chi phí hình thành nên m2 căn hộ để xác định giá thành tối thiểu.
Chi phí đầu tiên là giá đất. Để xác định chi phí này chúng ta không thể tính giá mua ban đầu mà phải tính giá trong thời điểm hiện tại theo hai cách, một là giá đất dự án hoàn chỉnh thấp nhất tại khu vực đó, hai là giá đền bù tối thiểu cho người có đất rồi quy về giá đất xây dựng. Việc phân bổ chi phí đất cho 1m2 sàn xây dựng được tính theo quy định nhà nước. Mức thông thường là hệ số sử dụng đất cao tầng là 6. Thí dụ giá đất thấp nhất tại khu vực Q2 (Tp.HCM) liền kề trung tâm Q1 là 24 triệu đồng/m2, thì chi phí đất phân bổ cho 1m2 sàn xây dựng là 24/6 = 4 triệu đồng/m2 sàn. Có thể nhiều người còn tranh luận giá đất 24 triệu đồng/m2 là cao, nhưng thực tế hiện nay không thể mua thấp hơn giá này, thì chi phí đất cho 1m2 sàn thấp nhất không thể dưới 4 triệu đồng/m2. Đối với khu vực Tp.HCM, thì một căn hộ cao cấp phải được xây dựng tại điểm có hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, thường ở khu vực Q2, Q7 nhưng cách không quá 3 km so với trung tâm quận 1. Căn hộ trung cấp có khoảng cách với trung tâm không quá 5 – 7 km, căn hộ trung bình và bình dân thì có khoản cách từ 10km đến 15km.
Chi phí thứ 2 là chi phí xây dựng. Chi phí này phải căn cứ vào tiêu chuẩn xây chung cư cao cấp, trung cấp hay bình dân. Chi phí tối thiểu cho căn hộ cao cấp đúng nghĩa không thấp hơn 12 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp thực sự cũng không thấp hơn 8 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân nếu thấp hơn 3triệu đồng/m2 thì chất lượng sẽ khó bảo đảm.
Chi phí thứ ba là chi phí quản lý. Chi phí này bao gồm chi phí thiết kế, xây dựng và quản lý dự án. Thông thường nó chiếm từ 10 – 20% chi phí xây dựng tuỳ dự án cao cấp hay bình dân.
Ba chi phí trên cộng lại sẽ tạo ra giá thành cơ sở cho 1m2 sàn xây dựng, và sẽ được chia cho tỉ lệ từ 60% - 75% tuỳ theo cao cấp hay bình dân để ra giá thành m2 căn hộ thương phẩm. Một căn hộ cao cấp thật sự thì tỉ lệ thương phẩm cao nhất chỉ khoản 60%, phần còn lại dành cho các tiện ích chung (sân vườn, hồ bơi, phòng tập thể dục…). Căn hộ bình dân có thể chấp nhận tỉ lệ thương phẩm lên tới 75%.
Ngoài các chi phí trên còn chi phí lãi vay, chi phí xin dự án, chi phí quản lý công ty, chi phí giới thiệu sản phẩm… nhưng với mục đích tính giá thành cơ sở tối thiểu nên chúng ta chỉ tính 3 loại chi phí trên.
Như vậy để phát triển căn hộ cao cấp đúng chuẩn thì giá thành cơ sở tối thiểu không thể dưới 1.400USD/m2. Chi phí này chưa tính chi phí lãi vay, chi phí marketing bán hàng và chi phí thương hiệu và quản lý Cty.
Nhà đầu tư cẩn trọng Hiện nay thị trường đang có những căn hộ cao cấp với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên nếu áp các tiêu chuẩn cao cấp thì đa số căn hộ này chỉ đạt mức trung cấp, thậm chí dưới trung cấp. Hiện nay các căn hộ xây dựng ở mức trung bình ở khu vực quận Bình Tân, quận 8 có khoản cách với trung tâm Q1 trên dưới 10 km, hạ tầng khá có giá bán từ 12 – 13 triệu đồng/m2 thì gần như đã bán dưới giá thành DN (nếu cộng lãi vay và phí bán hàng của Cty). Tuy nhiên do các chủ đầu tư đã triển khai nên phải chấp nhận bán bằng hoặc lỗ vốn để có nguồn thu trang trải chi phí đầu tư và trả nợ ngân hàng. Tất nhiên, thị trường còn nhiếu ý kiến có thể phát triển căn hộ cao cấp ở mức dưới 20 triệu đồng/m2. Trung cấp dưới 15 triệu đồng/m2… Nhưng nếu phân tích kỹ thì đó chỉ là những căn hộ đã hạ thấp tiêu chuẩn nhưng được gắn mác cao hơn hoặc ăn gian chất lượng xây dựng, ăn gian diện tích tiện ích….
Như vậy, với việc phân tích giá thành cơ sở tối thiểu thật sự của các phân khúc căn hộ Tp.HCM, các nhà đầu tư dài hạn hoặc người mua để sử dụng có thể so sánh với giá các căn hộ hiện nay để quyết định đầu tư mà không lo mua cao giá, bởi vì trong tương lai 1 – 2 năm tới khó có chủ đầu tư nào phát triển dự án bán dưới giá đó. Việc chờ thêm một thời gian có thể giúp nhà đầu tư mua được căn hộ giá thấp hơn hiện nay, nhưng xác suất mua được căn hộ giá tốt đúng chuẩn sẽ thấp, vì cán căn hộ tốt đã được bán hết. Tuy nhiên vấn đề quan trọng là phải phân tích kỹ tính chất căn hộ đó thuộc phân khúc nào chứ không nên dựa theo người môi giới hoặc những DN thiếu uy tín, “treo đầu dê bán thịt chó” khi quảng cáo đẳng cấp căn hộ của mình.
Cần một chính sách hợp lý về phát triển thị trường bất động sản
Trong thời gian gần đây, có khá nhiều dự án chung cư, căn hộ phân khúc trung bình được giảm giá, một số các dự án nhà ở xã hội cũng đã được chào hàng. Nhưng theo quan điểm của tôi, nếu nhà nước không có một chính sách hợp lý về phát triển thị trường bất động sản, thì không chỉ các DN bất động sản khó khăn, thị trường căn hộ trung bình dù giảm giá cũng rất khó khăn, mà ngay cả các dự án nhà ở xã hội cũng… không ngoại lệ.
Nhiều người đưa ra hiện tượng Becamex IDC để dẫn chứng là dự án nhà ở xã hội đã và bắt đầu manh nha phát triển, thậm chí có thể sống được, được thị trường đón nhận. Tuy nhiên, nếu xét về Luật, thì Becamex IDC đang làm sai Luật. Bởi Luật của VN vẫn chưa cho phép có các nhà ở, căn hộ với diện tích chỉ 30m2 như của Becamex IDC. Chính xác thì Luật Nhà ở đã quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại không được nhỏ hơn 45m2, và đối với nhà ở xã hội thì diện tích sàn căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 và không lớn hơn 60 m2. Becamex IDC có thể ví như là một dự án nhà ở xã hội, nhưng thực tế vẫn được triển khai như dự án thương mại do đối tượng mua căn hộ không chỉ là các cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại khu công nghiệp, mà cụ thể ở đây là công nhân các KCN, còn được mở rộng ra là tất cả những người lao động, có công việc ổn định tại Bình Dương mà chưa có nhà. Có thể nói, trong trường hợp này là Becamex làm sai... Thử hỏi với các quy định pháp lý chưa thực sự rõ ràng như vậy, nhất là tại Tp.HCM, khó có DN nào đủ dũng cảm để làm dự án có mức giá như Becamex.
(Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty TNHH Địa ốc Đất Lành) |
