Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh hợp đồng khi giá vật liệu biến động

Bộ Xây dựng cho biết tại Điều 156, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện: sự kiện xảy ra một cách khách quan; không thể lường trước được; không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Bên cạnh đó, Điều 420 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định trường hợp được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng đủ 5 điều kiện: sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng; tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh; hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hơp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác; việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm: thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng; đình công, bãi công, cấm vận, bao vây; hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ; các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

Tại khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 quy định hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp: Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được; các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

Tại khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026) về điều khoản chuyển tiếp quy định các hợp đồng xây dựng đã ký trước ngày 1/7/2026 thì thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được áp dụng quy định của Luật này trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Theo đó về quy định pháp luật đối với việc điều chỉnh hợp đồng, Bộ Xây dựng cho biết hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ được điều chỉnh đơn giá trong trường hợp bất khả kháng theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14, Nghị định số 37/2015/NĐ CP1 (Điều 15, Điều 36), Nghị định số 50/2021/NĐ-CP2 (khoản 12 Điều 1).

Hợp đồng xây dựng có thể được sửa đổi trong trường hợp hoàn cảnh thực hiện hợp đồng có thay đổi cơ bản theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2023 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 90/2025/QH15 (Điều 70), Bộ Luật Dân sự năm 2015 (Điều 420).

Việc điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng được quy định tại Điều 38 Nghị định số 37/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Nghị định số 50/2021/NĐ-CP. Theo đó, các bên phải thỏa thuận cụ thể các trường hợp được điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng; trình tự, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng; phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc trong hợp đồng xây dựng.

Ngoài ra, việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 năm 2025 (bao gồm cả sửa đổi về loại hợp đồng, về điều chỉnh giá hợp đồng).

Trên cơ sở biến động giá nhiên liệu, vật liệu xây dựng trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đề nghị chủ đầu tư phải làm việc với nhà thầu để phân tích, đánh giá tác động của biến động giá đối với điều kiện, tính chất, công việc cụ thể của từng hợp đồng, đối chiếu với các điều kiện, quy định pháp luật nêu trên để xem xét, quyết định sự kiện này có được coi là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không để quyết định áp dụng và chịu trách nhiệm nội dung sửa đổi hợp đồng theo quy định.

Bộ Xây dựng cũng lưu ý cần nghiên cứu kỹ mức độ biến động giá xăng dầu, vật liệu xây dựng, nhằm lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá, cơ sở dữ liệu đầu vào, phạm vi điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh… để ký kết/sửa đổi hợp đồng cho phù hợp.