"Cá mập" Mỹ tiết lộ quy tắc vàng để chiến thắng trong đầu tư bất động sản

Barbara Corcoran là nữ doanh nhân người Mỹ nổi tiếng trong chương trình "Shark Tank". Bà nổi danh trên thương trường bởi hàng chục năm đầu tư thành công trong lĩnh vực bất động sản. Sau khi tham gia 14 mùa "Shark Tank", Barbara Corcoran rót vốn vào hơn 80 doanh nghiệp khởi nghiệp tại Mỹ.

Doanh nhân này cũng là tác giả của một loạt đầu sách nổi tiếng trong đó có cuốn Shark Tales: How I turned 1.000 USD into a billion dollar business (Tạm dịch: Truyện cổ tích về cá mập: Tôi đã biến 1.000 USD thành đế chế kinh doanh 1 tỷ USD ra sao.

Ngoài ra, bà còn tự tổ chức chương trình podcast có tên "Business unusual with Barbara Corcoran" (Tạm dịch: Kinh doanh bất thường với Barbara Corcoran).

Trong một chương trình podcast bất động sản vào tháng 11/2023, nữ doanh nhân 75 tuổi chia sẻ "quy tắc vàng" để chiến thắng trong đầu tư bất động. Đây là phương pháp bà sử dụng để gây dựng nên sự nghiệp lừng lẫy của mình.

Vốn tự có chiếm 20%

"Đó luôn là nguyên tắc vàng của tôi", vị nữ tỷ phú chia sẻ. Barbara Corcoran cho biết sau nhiều lần thử nghiệm với các tỷ lệ khác nhau đã tìm ra tỷ lệ vốn tự có phù hợp là 20%.

Bà cho biết đã từng thử nghiệm chỉ dùng vốn tự có khoảng 10% nhưng điều này khiến gia tăng áp lực chi trả hàng tháng khi lãi suất cho vay tăng. Tỷ lệ vốn tự có 20% sẽ giúp bà cân bằng được áp lực tài chính nhưng lại có cơ hội kiếm được lợi nhuận sớm hơn.  

Mặc dù quy tắc vàng đó có hiệu quả với Corcoran, nhưng nhiều nhà đầu tư bất động sản khác tại Mỹ lại cảnh báo việc áp dụng máy móc một nguyên tắc không phải là cách làm khôn ngoan trước biến động liên tục của thị trường.

Alex Blackwood, giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập nền tảng đầu tư bất động sản Mogul Club cho rằng mỗi người cần tự xây dựng cho mình phương thức đầu tư độc lập.

Ông lấy ví dụ một người có điểm tín dụng tốt, có khả năng kiếm được dòng tiền hàng tháng tốt thì có thể tăng đòn bẩy lên cao. Ngược lại với người có điểm tín dụng không tốt, mức lãi suất đi vay cao thì cần giảm tỷ lệ đòn bẩy xuống.

Lưu ý điểm hòa vốn chi phí

Nguyên tắc thứ hai mà Barbara Corcoran đề cập đến là việc đừng nên mong đợi kiếm được tiền ngay trong một hoặc hai năm đầu tiên sở hữu bất động sản. Nhưng bà lưu ý đến thời điểm hòa vốn chi phí đến từ việc cho thuê bất động sản.

Việc cho thuê thành công sẽ giúp tạo ra dòng tiền bù đắp chi phí đi vay cũng như trang trải các chi phí hàng tháng khác. Đây là một dấu hiệu tốt cho thấy tài sản đầu tư sẽ hoạt động tốt trong tương lai.

Blackwood cũng cho rằng việc hòa vốn trong năm thứ nhất giúp các nhà đầu tư bắt đầu thu được lợi nhuận trong năm thứ 2. Ông cho biết thêm, mặc dù các nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong ngắn hạn đối với khoản đầu tư dài hạn, nhưng lợi nhuận sẽ đến khi họ có thể tăng tiền thuê.

Ian Formigle, giám đốc đầu tư tại nền tảng đầu tư bất động sản thương mại CrowdStreet, cho biết quy tắc hòa vốn liên quan trực tiếp nguyên tắc đòn bẩy nói trên. Việc vay tiền để mua bất động sản có thể tăng đáng kể lợi nhuận cho các nhà đầu tư, nhưng cũng làm tăng rủi ro.

Bằng cách tuân thủ nguyên tắc vàng của Corcoran và yêu cầu người thuê trang trải chi phí, bạn sẽ giảm thiểu rủi ro đòn bẩy này bằng cách tạo thu nhập hàng tháng. Những bất động sản có vị trí tốt sẽ giúp thu hút sự chú ý cũng như tạo ra dòng tiền tốt hơn dù giá trị đầu tư ban đầu có thể cao hơn. 

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản thành công cần có thời gian. Trong podcast, Corcoran cho biết một khoản đầu tư mình từng mua bằng phương pháp trả trước 20% nhưng phải đợi 20 năm mới bán được. Bà đã bỏ ra 1 triệu USD cho tài sản này và bán nó với giá 3,2 triệu USD sau đó.

Đầu tư bất động sản là quá trình đòi hỏi sự kiên nhẫn. Bạn cần nỗ lực có thu nhập từ công việc khác và để cho tài sản có thời gian gia tăng giá trị. Lời khuyên ở đây là hãy quên bất động sản đó đi. Một thời gian dài sau bạn sẽ nhận được phần thưởng lớn cho sự kiên nhẫn của mình.