Nên đầu tư đất nền hay căn hộ chung cư năm 2024?

Không nên dùng đòn bẩy tài chính mua đất nền, có tiền thì cân nhắc 

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, 2024 là một năm thách thức của ngành bất động sản tuy nhiên, cũng mở ra cơ hội rất lớn để vực dậy thị trường. 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, năm 2024, về tổng thể, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo ông, phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường. 

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư dám phát triển dòng sản phẩm này.

Với phân khúc đất nền, vị chuyên gia này nhận định do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thanh khoản xuống thấp suốt năm nay nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm sau, đất nền mới có thể đảo chiều.

"Các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội", ông Phong đưa ra lời khuyên.

Đồng quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc một kênh thông tin bất động sản, dự báo thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn, đặc biệt là lô đất lớn.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, vị chuyên gia này cũng cho rằng, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Giá căn hộ chung cư vẫn bị đẩy cao

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn "neo" ở mức cao.

Thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Cụ thể, dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số.

Theo dự báo của đơn vị này, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8% do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết.

Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là "vua", nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa.

Chia sẻ tại hội nghị Bất động sản Việt Nam diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, Quốc hội thông qua là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực vào quý I/2025 sẽ mang lại nhiều năng lượng tích cực cho ngành địa ốc. Song, cũng cần lưu ý là các luật mới được thông qua cần thời gian để "ngấm" chính sách.

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý. Tình hình phục hồi kinh tế vĩ mô của Việt Nam nói riêng và thế giới cũng sẽ trở nên rõ nét hơn.

Ông Lực nhấn mạnh, trên cơ sở đó, việc thị trường sẽ hồi phục vào quý đầu năm 2024 là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Đầu năm sau cũng sẽ là thời điểm thuận lợi để nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bán do khi đó lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa về mức hợp lý.