Cơ hội cho hàng triệu người có chốn an cư

Việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở xã hội cho thuê được xem là một bước ngoặt chiến lược, mở ra kỳ vọng mới cho hàng triệu người dân đang tìm kiếm cơ hội an cư, lạc nghiệp.

Giấc mơ chưa thành

Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, dân số đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở, đặc biệt là đối với người thu nhập thấp, công nhân, lao động nhập cư.

Giữa sức nóng ngoài trời lên đến 50 độ C của mùa hè tháng 6, chị Vân Anh cùng chồng vượt qua cầu Thăng Long để sang thăm thực tế dự án nhà ở xã hội tại Mê Linh (Hà Nội) đang xây dựng.

Anh chị đều là cán bộ viên chức Nhà nước, lập nghiệp ở Hà Nội đã 12 năm, có 2 con nhỏ, đang thuê nhà tại nội đô. 

Dù nhiều lần làm hồ sơ mua nhà ở xã hội, nhưng phần vì ít dự án, tỷ lệ chọi cao, phần vì gánh nặng tài chính nên giấc mơ của hai vợ chồng chưa thành.

Chị Vân Anh cho biết, dự án nhà ở xã hội Kim Hoa, tại Mê Linh đã xây xong phần thô, đủ điều kiện nhận hồ sơ mua và thuê. 

Nếu đăng ký và được mua căn hộ 60m2 tại đây, chị sẽ phải chuẩn bị khoảng 400 triệu đồng, tương ứng 30%. 

Với 800 triệu đồng còn lại, nếu vay ngân hàng lãi suất trung bình 7%, hàng tháng sẽ phải trả gốc và lãi trung bình 12-14 triệu đồng/ tháng.

Cộng thêm tiền hoàn thiện nội thất và các chi phí chi tiêu khác, giấc mơ có nhà vẫn xa vời với tổng thu nhập chưa đầy 28 triệu đồng/tháng của cả hai vợ chồng, khi mức chi tiêu tại thành phố ngày càng đắt đỏ.

"Ngay khi nghe đến cơ chế đặc thù sẽ thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, tôi đã đọc rất kỹ và nhen nhóm hy vọng. 

Mặc dù còn chưa có thông tin cụ thể, nhưng chắc chắn Quỹ sẽ có sự hỗ trợ tốt nhất với hình thức thuê nhà. 

Nếu được thuê, mức tiền phải chuẩn bị ban đầu nhẹ đi rất nhiều", chị Vân Anh mong mỏi.

Là người dân tộc miền núi, chị Mua Hồng Sênh đến từ Hà Giang, đang công tác ở một viện nghiên cứu tại Hà Nội cũng trăn trở với dòng tiền để mua nhà.

Chị Sênh bày tỏ mong Quỹ sẽ dành sự quan tâm đến đối tượng thụ hưởng là người dân tộc miền núi như chị, hoặc người có công với cách mạng, người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn cần hỗ trợ về nhà ở.

Tạo lập nhà từ nhiều nguồn để cho thuê

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian qua, dù đã có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư, người dân tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, chủ yếu đến từ ngân sách Nhà nước, song ngân sách lại chưa đáp ứng được nhiệm vụ chi cho nhà ở xã hội.

Quỹ Nhà ở quốc gia là một trong những điểm mới trong Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Đây là quỹ tài chính ngoài ngân sách, hoạt động với mục đích phi lợi nhuận, gồm hai cấp tại trung ương và địa phương. Mục đích của quỹ chủ yếu là đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê.

Ông Hà Quang Hưng cũng cho biết, sau khi tổng hợp ý kiến đóng góp từ các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của Nghị quyết 201/2025, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo dự thảo Nghị định, định hướng những nội dung về vị trí và chức năng, nguyên tắc hoạt động, nguồn thu và nhiệm vụ chi, cũng như điều lệ của Quỹ Nhà ở quốc gia.

Theo đó, Quỹ Nhà ở quốc gia là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân và bao gồm: Quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập, giao Bộ Xây dựng quản lý; Quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập, giao Sở Xây dựng quản lý. 

Quỹ hoạt động theo mô hình tương tự đơn vị sự nghiệp công lập hoặc Công ty TNHH một thành viên do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ.

Dự kiến, nguồn thu của Quỹ từ nguồn ngân sách Nhà nước cấp; Tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương đang quản lý; 

Tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội do chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ; 

Tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; 

Nguồn thu từ quỹ nhà ở địa phương trích nộp và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Về nhiệm vụ chi, Quỹ sẽ chi để đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; 

Tạo lập nhà ở xã hội thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương đang quản lý, nhà ở thuộc tài sản công do địa phương bàn giao để cho thuê; 

Đặt hàng, mua nhà ở xã hội do các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; 

Tạo lập nhà ở thông qua hình thức mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các cơ quan trung ương thuê...

Quỹ hoạt động theo nguyên tắc không vì mục đích lợi nhuận, nhưng phải bảo toàn vốn và hoạt động độc lập với ngân sách Nhà nước.

Lợi ích vượt trội của chính sách cho thuê

TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam phân tích: Chính sách cho thuê so với bán nhà ở xã hội thể hiện lợi ích vượt trội.

Cụ thể, với tiêu chí quản lý lâu dài, cho thuê nhà ở xã hội sẽ quay vòng, kiểm soát tốt, trong khi với hình thức bán sẽ mất kiểm soát sau bán. Cho thuê sẽ phục vụ nhiều thế hệ hơn, còn hình thức bán thì không.

Về chi phí của người dân, hình thức cho thuê sẽ thấp hơn, không cần vay vốn, còn hình thức bán thì phải vay mua, dễ rủi ro tài chính. 

Thuê nhà ở xã hội cũng giảm đầu tư tích trữ có hiệu quả, còn hình thức bán sẽ khó kiểm soát chuyển nhượng và trục lợi. 

Cuối cùng, cho thuê phù hợp với nhóm thu nhập thấp, trong khi bán thì ít người đủ điều kiện vay/mua, đối tượng đủ điều kiện bị thu hẹp hơn.

Đồng quan điểm, đại biểu Quốc hội Nguyễn Quang Huân cho rằng, với việc xây dựng nhà cho thuê, người lao động thu nhập thấp sẽ không phải bỏ số tiền lớn hay vay mượn để mua nhà, chỉ cần trả tiền phải chăng và được thuê nhà có điều kiện tốt hơn. 

Qua đó, sẽ có nhiều công nhân thu nhập thấp được hưởng chính sách nhân văn này.

Nhà nước giữ vai trò quản lý và bình ổn giá

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, không giống như hàng hóa thông thường, đất đai là tài nguyên hữu hạn, còn nhà ở gắn với an cư, giáo dục, y tế, an ninh… nên cần được quản lý bằng chính sách công, với sự can thiệp chủ động của Nhà nước.

Bình ổn giá nhà, đặc biệt trong phân khúc nhà ở xã hội và cho thuê là nhiệm vụ mang tính chiến lược, không thể để doanh nghiệp toàn quyền "đặt giá - thu lợi - lựa chọn đối tượng".

Ông Lượng dẫn chứng, ở nhiều nước, Nhà nước trực tiếp kiểm soát giá thuê và giá bán nhà ở xã hội, hoặc ủy quyền cho các tổ chức phi lợi nhuận thực hiện với sự giám sát chặt chẽ.

Việt Nam cần đi theo hướng này, nếu muốn bảo đảm công bằng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong cung ứng nhà ở dài hạn, đặc biệt thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia.

Kinh nghiệm của Singapore là mô hình quản lý tập trung, đầu tư bài bản. Cơ quan HDB (Housing & Development Board) của Singapore quản lý hơn 80% nhà ở toàn quốc, phần lớn là nhà cho thuê dài hạn hoặc mua trả góp theo chính sách ràng buộc. 

Chính phủ quy hoạch đất, đầu tư hạ tầng, thiết kế mô hình nhà, sau đó mới thu hút nhà thầu xây dựng và vận hành.

Tại Đức, hơn 40% dân số sống trong nhà thuê do chính phủ hoặc tổ chức phi lợi nhuận sở hữu. 

Hệ thống này được hỗ trợ bởi các quỹ tài chính nhà ở xã hội cấp quốc gia, giúp giữ giá thuê ở mức hợp lý. Hà Lan, Pháp, Thụy Điển cũng có các mô hình tương tự, với các tổ chức nhà ở xã hội hoạt động phi lợi nhuận, được chính phủ hỗ trợ mạnh mẽ về đất đai, tài chính và pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng tình cho rằng việc khẳng định vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội là hoàn toàn đúng đắn.

Bên cạnh đó, cần có sự phân định rõ 3 nhóm đối tượng gắn với từng loại hình nhà ở: nhà ở thương mại dành cho tất cả mọi người đủ khả năng mua - bán; nhà ở xã hội có Nhà nước hỗ trợ. 

Với nhóm cuối cùng, không đủ tiền mua nhà ở xã hội đã giảm giá, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ làm để cho nhóm này thuê. "Nếu làm được vậy, sẽ đảm bảo phủ kín được nhu cầu nhà ở cho người dân", ông Đính nói.

Đa dạng nguồn vốn phục vụ Quỹ

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cotana nêu thực tế, với dự án nhà ở xã hội thì đất không phải là đất của doanh nghiệp, mà là của Nhà nước. 

Và khi nhà đầu tư chưa bỏ vốn vào (chưa ký hợp đồng mua bán), ngân hàng sẽ không giải ngân vì không có gì để cầm cố, gây khó khăn cho nhà phát triển dự án.

"Tôi từng làm dự án nhà ở xã hội, để vay vốn, tôi phải mang sổ đỏ cá nhân để đi vay, việc giải ngân cũng theo kiểu quen thân, quan hệ. Đây là câu chuyện thực khi làm dự án. 

Các cơ chế, chính sách đều cởi mở, nhưng để hiệu quả thì cần được chi tiết hóa và có hướng dẫn rõ ràng", ông Thanh kiến nghị.

Trong khi đó, TS Trần Văn Lượng cho rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia không thể trông chờ hoàn toàn vào ngân sách, cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. 

Có thể huy động vốn từ cộng đồng doanh nghiệp thông qua hình thức PPP, ưu đãi thuế; từ người lao động thông qua hình thức trích từ quỹ lương như một phần đóng góp an sinh; từ các tổ chức tài chính quốc tế như vốn vay ưu đãi, quỹ tổ chức tín dụng phát triển…

Ngoài ra, mô hình "tiết kiệm nhà ở có điều kiện" cũng nên được nghiên cứu áp dụng như Hàn Quốc, nơi người dân gửi tiết kiệm định kỳ và tích lũy điểm ưu tiên thuê, mua nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, đại biểu Quốc hội Nguyễn Quang Huân đề nghị, trong quá trình thành lập, vận hành và quản lý quỹ phải minh bạch, có quy chế giám sát vận hành đúng chức năng, nhiệm vụ; có quy định cho thuê nhà cụ thể để tránh cơ chế xin - cho. 

Đồng thời, các đơn vị xây dựng nhà ở xã hội cho thuê cần đảm bảo chất lượng với giá thành hợp lý, tránh để tình trạng nhà chất lượng kém.

Đại biểu Trần Quốc Tuấn (Đoàn tỉnh Trà Vinh) đề xuất, nên thiết lập Hội đồng quản lý độc lập, có đại diện Nhà nước, công đoàn, chuyên gia và đại diện người dân. 

Cùng đó, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát, kiểm toán, báo cáo định kỳ, tránh thất thoát, trục lợi chính sách.

Báo Xây dựng