Pano 24: Đỉểm nhấn

Sáu đồ án quy hoạch phân khu đô thị này bao phủ diện tích hơn 2.709 ha với dân số hiện trạng gần 900.000 người. Dự kiến từ năm 2030 đến 2050, quy hoạch sẽ kiểm soát dân số ở khu vực lõi này về mức gần 650.000 người, giảm khoảng 215.000 người so với dân số hiện nay.

Theo các đồ án quy hoạch, khu vực phố cổ (thuộc quy hoạch phân khu H1-1A) là khu vực đô thị cổ có giá trị về lịch sử và văn hóa. Chức năng chủ yếu là thương mại, dịch vụ, du lịch kết hợp với nhà ở, các công trình công cộng.

Khu vực hồ Hoàn Kiếm và phụ cận (thuộc quy hoạch phân khu H1-1B) là vùng thắng cảnh nổi tiếng của Hà Nội. Các chức năng chủ yếu là trung tâm văn hóa, hành chính, thương mại, dịch vụ, du lịch kết hợp với nhà ở; các công trình công cộng, di tích lịch sử, văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng.

Khu phố cũ (thuộc quy hoạch phân khu đô thị H1-1C và một phần các quy hoạch phân khu H1-2, H1-3, H1-4) là khu đô thị cũ với nhiều công trình có giá trị lịch sử và văn hóa, kiến trúc. Các chức năng chủ yếu là di tích lịch sử, văn hóa, tôn giáo tín ngưỡng, biệt thự, nhà ở, cơ quan, dịch vụ thương mại, tài chính, văn hóa, y tế và các chức năng công cộng khác.

Khu vực hạn chế phát triển là phần còn lại của các quy hoạch phân khu H1-2, H1-3, H1-4 là khu vực cải tạo và hạn chế phát triển xây dựng nhà ở cao tầng. Các chức năng chủ yếu là nhà ở, cơ quan, di sản, di tích, du lịch, dịch vụ thương mại, tiện ích đô thị...

Tại lễ công bố, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn khẳng định: “Việc thông qua sáu đồ án quy hoạch cùng với quy hoạch sông Hồng, sông Đuống dự kiến được phê duyệt tới đây là cơ sở pháp lý quan trọng để TP xác định các dự án đầu tư xây dựng, quản lý chỉnh trang đô thị. Đồng thời cải thiện về cơ bản điều kiện sống của người dân theo hướng văn minh, hiện đại và phát triển bền vững…”.

Giãn dân, hạn chế nhà cao tầng trong vùng lõi

Một trong những điểm nhấn quan trọng của sáu đồ án quy hoạch phân khu đô thị bốn quận nội đô cũ của Hà Nội là hạn chế xây nhà cao tầng và giãn dân vùng lõi. Cụ thể, quy hoạch dự kiến giảm số hiện trạng tại khu vực này là 887.000 người (theo thống kê tháng 4-2019) về mức 672.000 người trong giai đoạn 2030-2050.

Thông tin chi tiết hơn về nội dung này, ông Nguyễn Đức Hùng, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, cho biết đối với quận Hoàn Kiếm, diện tích quy hoạch 347,65 ha, dân số dự kiến 100.000 người (hiện trạng đang có 91.219 người). Định hướng khu vực này là bảo tồn, tôn tạo, bổ sung hạ tầng xã hội.

Đối với quận Ba Đình, diện tích quy hoạch 703,93 ha, dân số dự kiến 160.000 người (hiện trạng khoảng 200.000 người). Quận Đống Đa, diện tích quy hoạch 994 ha, dân số dự kiến 255.000 người (hiện trạng 371.000 người). Quận Hai Bà Trưng, diện tích quy hoạch 664,37 ha, dân số dự kiến 157.000 người (hiện trạng 255.000 người). Cả ba quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng đều có định hướng cải tạo, tái thiết, bổ sung hạ tầng xã hội, hạn chế phát triển nhà ở cao tầng mới.

Ông Hùng cho biết qua tính toán, việc giảm 215.000 người dân khỏi khu vực bốn quận vùng lõi trên là khả thi. Cụ thể, thứ nhất, việc di chuyển các cơ sở ra khỏi nội đô lịch sử sẽ giảm khoảng 120.000 người. Trong đó, giải phóng mở đường khoảng 213 ha, giải phóng dân cư các khu lấn chiếm, các khu di tích lịch sử, các khu lấn chiếm đất công…

“Khoảng 100.000 dân còn lại sẽ giảm cơ học, mang tính tự nhiên, bởi sự di dời các bộ, ngành khỏi nội đô sẽ kéo theo một bộ phận lớn người dân đi theo. Cùng với đó, khi hình thành các khu đô thị mới bên ngoài cũng kéo người dân di dời ra ngoài. Như ở Hoàn Kiếm, trong sáu năm trở lại đây, dân số đã giảm 20.000 người” - ông Hùng nói.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn thông tin các quận nội thành sẽ phát triển theo hướng hạn chế nhà cao tầng, không tăng dân số. Theo đó, khu phố cổ được phép cao 3-4 tầng (12-16 m); khu vực Hồ Gươm và phụ cận được xây công trình cao không quá 16 m; khu phố cũ được phép xây 4-6 tầng (16-22 m); các khu vực hạn chế phát triển được xây 5-7 tầng (20-25 m).

“Không gian đô thị ở phố cổ, phố cũ của Hà Nội được xác định chủ yếu là công trình thấp tầng. Công trình cao tầng được bố trí dọc các tuyến đường vành đai, đường hướng tâm và các khu tái thiết đô thị. Khu vực có công trình cao tầng, TP Hà Nội ưu tiên giảm mật độ xây dựng để bổ sung các tiện ích như cây xanh, bãi đỗ xe” - ông Tuấn cho hay.

Ngay sau khi được mở rộng địa giới hành chính, với vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế của đất nước, Hà Nội đã được Nhà nước ưu tiên nhiều nguồn lực để đầu tư, trong đó đặc biệt là phát triển hệ thống hạ tầng giao thông - yếu tố tiên quyết giúp mở rộng không gian phát triển đô thị.

Hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được hoàn thành, đưa vào sử dụng: Láng - Hòa Lạc, Pháp Vân - Cầu Giẽ, Hà Nội - Bắc Giang - Lạng Sơn, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Nhật Tân - Nội Bài -Lào Cai và các tuyến đường xuyên trung tâm: Vành đai 1, Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 3,5... không chỉ tạo thành một hệ thống giao thông thông suốt, mà còn trở thành động lực cho quá trình tăng trưởng kinh tế của Thủ đô.

Đáng chú chú, từ khi mở rộng địa giới hành chính đến nay, Hà Nội đã hoàn thiện nhiều cây cầu lớn bắc qua sông Hồng: Vĩnh Tuy 1 (2010), Đông Trù (2014), Nhật Tân (2015), để xóa bỏ sự dồn nén về giao thông khi trước đây chỉ có cầu Thăng Long, Long Biên, Chương Dương và cũng là điểm nối quan trọng trong hành lang kinh tế từ Đông sang Tây của Thủ đô, góp phần làm thay đổi hoàn toàn diện mạo đô thị.

Chính nhờ có những cây cầu lớn, khu vực phía Đông thời điểm hiện tại đang được xem là công trường xây dựng của Thủ đô, với hàng loạt DN hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) như Vingroup, Ecopark, Masterise, T&T, BRG Group, Eurowindow… Song hành là những dự án “đại đô thị” đã và đang được hình thành như Vinhomes Ocean Park, Eurowindow Twin Parks, Masteri Waterfront, Việt Hưng, Ecopark... với định hướng phát triển đô thị chuẩn sinh thái. Sự xuất hiện của những “siêu dự án” này giúp cho giá trị BĐS tăng trưởng mạnh.

Từ năm 2017 đến nay, phía Đông tăng trưởng về giá BĐS cao nhất, bình quân 16%/năm; trong khi khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.

Qua công tác khảo sát quá trình làm việc với những nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là DN BĐS đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... chúng tôi nhận thấy rằng, đa phần các DN thời điểm này đều có xu hướng lựa chọn đầu tư BĐS ở Hà Nội, tập trung vào nhóm BĐS cao cấp, bởi họ cho rằng mức giá mặt bằng chung của Hà Nội thấp hơn TP Hồ Chí Minh từ 30 - 50%. Đây cũng chính là lý do BĐS tại thị trường Hà Nội đang trở nên vô cùng hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Cũng giống nhu khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội trong vòng 10 năm trở lại đây cũng được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng giao thông kết nối trung tâm, như: Đại lộ Thăng Long, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, trục đường hướng tâm Tố Hữu – Lê Văn Lương...

Bên cạnh đó, các trục giao thông chính được mở rộng, nâng cấp như tuyến đường nối Nguyễn Xiển - Đại lộ Chu Văn An - Xa La; tuyến đường Vành đai 2,5 chạy qua các quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ. Đặc biệt, tuyến đường Lê Trọng Tấn kéo dài đến đường Vành đai 3 và Đại lộ Chu Văn An đã góp phần hình thành một trục đường mới từ Xa La đến trung tâm, giúp cho việc đi lại thuận tiện, dễ dàng hơn. Điểm nhấn ở khu vực phía Tây là các dự án: Khu đô thị An Khánh, Vinhomes Smart City, Hinode Royal Park, Lideco...

Trong khi đó, phía Nam được đánh giá có mặt bằng chung về thị trường nhà đất thấp hơn các khu vực khác của Thủ đô nhưng cũng có sự hiện diện của nhiều dự án lớn: Khu đô thị Cầu Bươu (21ha), Khu đô thị Xa La (20ha), Khu nhà ở Tổng cục V (23ha), Khu đô thị thương mại dịch vụ Inoha City thuộc tổ hợp công nghiệp - đô thị quy mô hơn 600ha...

Ngoài ra, một số dự án chung cư đạt mức thanh khoản cao tại khu vực này thời gian qua như: Chung cư Hateco, tổ hợp The One Residence và The Two Residence thuộc dự án Gamuda Gardens…

Đáng chú ý, ở phía Bắc với việc huyện Đông Anh chuẩn bị được nâng cấp thành quận và định hướng tương lai sẽ xây dựng TP phía Bắc gồm: Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh, thời gian tới BĐS khu vực này sẽ trở thành tâm điểm của Thủ đô Hà Nội.

Chuẩn hóa trong công tác quy hoạch

Theo Sở QH - KT Hà Nội, quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, hệ thống đô thị trên địa bàn gồm: Đô thị trung tâm là đô thị đặc biệt; đô thị Hòa Lạc là đô thị loại II; đô thị vệ tinh Sơn Tây, Sóc Sơn, Xuân Mai, Phú Xuyên là đô thị loại III. Tại 3 địa phương, thị trấn Phúc Thọ, Quốc Oai, Chúc Sơn, là đô thị loại IV; 11 thị trấn thuộc huyện là đô thị loại V.

Mới đây, TP cũng đã phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở) và quy hoạch phân khu đô thị sông Đuống, tỷ lệ 1/5.000 (đoạn từ cầu Bắc Cầu đến cầu Phù Đổng). Điều đó cho thấy việc quy hoạch, phát triển đô thị ở Hà Nội đã phủ khắp nhằm phát triển đồng đều các vùng.

Cùng với việc phủ kín quy hoạch, Hà Nội cũng phát triển đô thị mang tính chất điểm nhấn, dẫn dắt và kết nối vùng. Tuy nhiên, theo đánh giá mặc dù tốc độ đô thị hóa ở Hà Nội đã đạt được một số mục tiêu nhưng việc phát triển nhanh và chưa có kế hoạch cụ thể đã tạo ra một số hệ lụy như phát triển mất cân đối, thiếu đồng bộ, đầu tư dàn trải, không tập trung…

Ngoài những nguyên nhân khách quan do vướng mắc về cơ chế, chính sách thì cũng có những nguyên nhân chủ quan từ DN, địa phương đã không thực hiện nghiêm quy hoạch, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Nhiều khu đô thị sau khi giải phóng mặt bằng nhưng không triển khai xây dựng được suốt nhiều năm, nổi cộm ở một số địa bàn: Mê Linh, Hoài Đức, Thanh Trì...

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội trên địa bàn có 712 dự án thuộc diện chậm triển khai và đến thời điểm hiện tại TP đã xử lý được trên 400 dự án.

“Bên cạnh những kết quả tích cực mà Thủ đô đã đạt được trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội suốt từ khi sáp nhập đến nay, cũng cần phải nhìn nhận thực tế rằng, những dự án chậm triển khai, thậm chí bị bỏ hoang đến trên 20 năm đó là sự bất cập của công tác quy hoạch. Vì nhà quy hoạch chỉ nhìn về góc độ quy hoạch chứ không xét trên góc độ kinh tế nên nhiều dự án DN thấy không có lợi thuận thì không triển khai dẫn đến bỏ hoang, lãng phí tài nguyên” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp phân tích.

Nội dung ở đâyChúng tôi nhận thấy rằng, thị trường BĐS Hà Nội vẫn vô cùng hấp dẫn, các hoạt động đầu tư và chuẩn bị đầu tư vẫn diễn ra sôi nổi. Đây là động thái đầu tư dài hạn của các chủ đầu tư BĐS tại những vị trí có dư địa phát triển tốt. Nhiều khu vực xung quanh Hà Nội đang sở hữu những điều kiện nhất định khiến cho quỹ đất cũng như chi phí đất có thể tăng cao. Do vậy, hiện nay nhiều chủ đầu tư cũng đã tìm và phát triển theo nhịp 5 năm, thậm chí là 10 năm.

Có thể khẳng định, từ khi mở rộng địa giới hành chính, Thủ đô Hà Nội đã tập trung vào công tác quy hoạch và phát triển hạ tầng, giao thông tạo động lực cho quá trình phát triển đô thị, mang đến nhiều cơ hội cho BĐS tăng trưởng.

Trong kế hoạch, Hà Nội vẫn sẽ tập trung đẩy mạnh đầu tư hệ thống giao thông, tổ chức lại cơ cấu dân cư, tạo động lực mới để phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh (Sóc Sơn, Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Xuyên), chuỗi các đô thị mới sẽ trở thành điểm nhấn cho thị trường BĐS tăng trưởng, bứt phá trong thời gian tới.