Chung cư mini, cứu tinh của kinh tế Trung Quốc?

Báo Wall Street Journal cho biết, theo số liệu của hãng nghiên cứu Dragonomics, khoảng 50 triệu trong số 230 triệu hộ gia đình tại các khu vực đô thị ở Trung Quốc đang sống trong những căn nhà thiếu toilet hoặc phòng bếp. Dragonomics cho rằng, từ nay đến năm 2039, Trung Quốc cần thêm 10 triệu căn hộ chung cư mới, trong đó nhà chung cư có diện tích nhỏ, hay còn gọi là chung cư mini, sẽ chiếm một tỷ lệ lớn.

Một căn hộ mini mẫu ở Đông Quản do công ty địa ốc lớn nhất Trung Quốc China Vanke giới thiệu có diện tích chỉ khoảng 15 m2, giường ngủ được gấp lại để làm ghế ngồi, vòi tắm hóa sen gắn ngay sau cánh cửa.

Với mức giá khoảng 835 Nhân dân tệ (133 USD)/m2, người mua nhà chỉ cần phải bỏ ra 21.500 USD là có được căn hộ này. Số tiền như vậy tương đương với khoảng 6 lần thu nhập khả dụng tính trên đầu người của người dân thành thị Trung Quốc. Trong khi đó, những căn hộ lớn mà các công ty địa ốc Trung Quốc đặt trọng tâm trước đây có giá tương đương tới 40 năm thu nhập khả dụng của người dân.

Thị trường địa ốc vốn bị ám ảnh bởi những căn hộ cao cấp của Trung Quốc đã bắt đầu chú ý nhiều hơn tới nhu cầu của khách hàng ít tiền.

Các dự án chung cư mini đang đem lại niềm hy vọng cho những người như anh Ou Yibao, một kỹ sư phần mềm 27 tuổi đang thuê nhà ở Thâm Quyến. Trong thời gian từ năm 2005-2010, thị trường địa ốc cấp cao của Trung Quốc phát triển bùng nổ, đem lại những khoản lợi kếch xù cho các công ty xây dựng, các nhà đầu tư và chính quyền địa phương. Tuy nhiên, “những người như chúng tôi phải lao động cật lực nhiều năm chưa chắc đã mua nổi căn hộ”, anh Ou than vãn.

Thống kê công bố mới đây cho thấy, chiến dịch hạ sốt địa ốc kéo dài hai năm của Bắc Kinh đã bước đầu mang lại hiệu quả. Giá nhà ở khu vực đô thị của nước này trong tháng 9 đã giảm 1,4% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm này chưa thấm vào đâu so với độ tăng chóng mặt của giá nhà trước khi Chính phủ Trung Quốc vào cuộc. Tuy nhiên, cơn sốt giá nhà giảm nhiệt đã gây ra tác dụng phụ khá lớn, bao gồm nền kinh tế giảm tốc xuống mức thấp nhất kể từ khủng hoảng tài chính, lợi nhuận lao dốc ở một loạt ngành liên quan như sản xuất xi măng, đồng thời tác động tới những địa chỉ xa xôi như các công ty khai mỏ quặng sắt ở Australia.

Căn hộ chung cư mini mẫu của Vanke cho thấy, thị trường địa ốc vốn bị ám ảnh bởi những căn hộ cao cấp của Trung Quốc đã bắt đầu chú ý nhiều hơn tới nhu cầu của khách hàng ít tiền, bao gồm giới trí thức trẻ tuổi lần đầu mua nhà và những người dân thành thị muốn nâng cấp chỗ ở.

Công ty bất động sản Soufun Holdings ước tính ràng, diện tích nhà đất ở trung bình đầu người tại khu vực thành thị của Trung Quốc hiện ở mức khoảng hơn 29 m2, so với mức khoảng 40 m2 như mục tiêu mà Chính phủ nước này đề ra cho năm 2015. Những con số này cho thấy, nhu cầu xây dựng căn hộ nhỏ với mức giá rẻ trong những năm tới ở Trung Quốc là rất lớn.

Giới phân tích cho rằng, nếu hoạt động xây dựng các dự án nhà ở giá “bèo” tiếp tục được đẩy mạnh, thì kinh tế Trung Quốc có thể hạ cánh mềm và hướng tới một giai đoạn tăng trưởng mới. Phó thủ tướng Trung Quốc Lý Khắc Cường cho rằng, sự kết hợp giữa các dự án nhà ở xã hội do Chính phủ cấp vốn và các dự án nhà giá rẻ của khu vực tư nhân sẽ tạo ra một làn sóng tiêu dùng, trong đó, người mua căn hộ mới sẽ mua thêm cả đồ đạc và thiết bị gia đình.

Kể từ khi bắt tay vào công tác hạ sốt giá nhà từ năm 2010, Chính phủ Trung Quốc cũng đã tung ra kế hoạch xây 36 triệu đơn vị nhà ở xã hội trong thời gian từ nay đến năm 2015. Bằng cách “xì hơi” bong bóng bất động sản cao cấp, Bắc Kinh đồng thời tìm cách thúc đẩy các công ty phát triển bất động sản chuyển sang xây dựng các dự án nhà ở bình dân dành cho người lần đầu mua nhà và những người muốn cải thiện chỗ ở.

Nhiều người tỏ ý lo ngại không rõ liệu chủ trương này của Bắc Kinh sẽ đem lại lợi ích kinh tế tới chừng nào. Họ cảnh báo rằng, sẽ phải mất nhiều năm nữa thị trường mới hấp thụ hết được lượng cung dư thừa căn hộ cao cấp và biệt thự, trong đó có nhiều căn do nhà đầu tư bỏ trống, cũng như những “thành phố ma” không một bóng người. Những người hoài nghi cũng lo ngại, không rõ liệu các địa phương và chủ đầu tư có đủ hứng thú để xây hàng loạt dự án nhà ở giá “bèo” cho dân chúng.

Tuy nhiên, nhiều công ty bất động sản vào hàng lớn nhất ở Trung Quốc như Vanke hay Shimao đều đã bắt tay vào các dự án nhà ở mini, trong đó Vanke được xem là người đi đầu. Hồi cuối năm 2011, Shimao quyết định giảm diện tích căn hộ tại 10 dự án xuống còn một nửa.

"Chúng tôi sẽ xây nhà cho nhu cầu có thật chứ không phải là đầu cơ… Nhiều người nghĩ là Chính phủ Trung Quốc đã ‘giết’ nền kinh tế khi xì hơi bong bóng địa ốc cao cấp. Nhưng trên thực tế là họ đã cứu nền kinh tế." Ông Tom Delatour, Giám đốc quỹ Century Bridge Capital

Số liệu từ hãng SouFun cho thấy, trong 7 tháng đầu năm nay, giá nhà trung bình của Shimao đã giảm 13,5% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà của Vanke giảm 10,1% do các công ty này cung cấp nhiều hơn sản phẩm nhà giá rẻ. Tỷ suất lợi nhuận của các dự án như vậy đương nhiên là thấp hơn, nhưng số lượng nhiều sẽ hạn chế tác động đối với con số lợi nhuận tổng.

Ở Tây An, Vanke đang có những dự án chung cư với diện tích tối thiểu khoảng 22 m2/căn. Trong khi đó, ở Thâm Quyến, công ty này đang xây các dự án nhà ở xã hội do Chính phủ quản lý có diện tích từ 35-50 m2/căn.

Mới đây, một quỹ đầu tư bất động sản ở Texas có tên là Century Bridge Capital đã huy động 170 triệu USD để đổ vào thị trường địa ốc Trung Quốc, với mục tiêu hướng tới là các dự án căn hộ chung cư diện tích nhỏ.

“Chúng tôi sẽ xây nhà cho nhu cầu có thật chứ không phải là đầu cơ… Nhiều người nghĩ là Chính phủ Trung Quốc đã ‘giết’ nền kinh tế khi xì hơi bong bóng địa ốc cao cấp. Nhưng trên thực tế là họ đã cứu nền kinh tế”, ông Tom Delatour, Giám đốc quỹ Century Bridge Capital, phát biểu.